Bu yazımda benim de yıllardır içerisinde çalıştığım yapı yönetim şekillerini yazmaya çalışacağım. Tabi ki anlatmak istediğim gayrimenkul sektöründeki yönetim şekilleri.

Adını çokça duyduğumuz bazı terimler ve ben bunlardan bahsederken çoğu zaman İngilizce karşılıklarını ve tanımlarını da tabirlerin daha net anlaşılması için yanlarında veya altında yazacağım. Mevzubahis tanımlar ise; tesis yönetimi (facility management), mülk yönetimi (property management) ve son olarak ta varlık yönetimi (asset management). Yazıya başlamadan önce tüm bu kelimelerin sözlük anlamlarına hem Türkçe hem de İngilizce olarak bakmakta fayda var.

Tesis: Kuruluş (kaynak TDK)
Facility: a building or area that is used for a particular activity or purpose (kaynak: Cambridge bir çok anlamı var ama ben en ilgili olanı yazdım)

Mülk: Ev, dükkân, arazi vb. taşınmaz mal. (kaynak TDK)
Property: a building or area of land, or both together (kaynak: Cambridge)

Varlık: Para, mal, mülk, zenginlik, variyet. (kaynak TDK)
Asset: something that is owned by a person, company, or organization, such as money, property, or land. (kaynak: Cambridge)

Üç teriminde kök anlamlarına baktıktan sonra aralarındaki ince farklara bakmaya geldi sıra. Bu üç yönetim şeklinde çalışanlar ne gibi rolleri üstlenmektedir ve ne gibi özelliklere sahip olmaları gereklidir? Bunun için kelime anlamlarından ayrı olarak her görebi kısaca tanımlayalım. Bu tanımlamalar bize oldukça faydalı olacaktır.

Tesis Yönetimi (Facility Management): Tesis veya tesislerdeki günlük, hizmet yönetimi anlamındaki süreçleri yöneten kişidir. Tesisin veya tesislerin genel anlamda güvenlir, güvenli ve verimli çalıştığının kontrolörü ve ifacısıdır.

Bu tesislere örnek olarak alışveriş merkezleri, ofis binalari, oteller, okullar ve üniversiteler gibi eğitim binaları, hastahaneler veya spor tesislerini örnek verebiliriz. Tesis yönetimi bu yapılardaki tüm hizmetlerin doğru olduğundan emin olmakla beraber tüm yapının/yapıların doğru olarak işletildiğinden sorumludur.

Daha anlaşılır olmak için basit ve somut örnekler vermeyi istiyorum. Nitekim bir çok yerde ve mecrada soyut veya anlaşılamayan örnekler kafaları karıştırmakta ve neyin ne olduğunu anlatmamakta. Örnek olarak bir alışveriş merkezindeki tesis yöneticisi (facility manager) binadaki güvenlik, elektrik, ısıtma soğutma, atık yönetimi, küçük tamiratlar, temizliğin ve hijyenin sağlanması gibi işlerden sorumludur. Bu yönetim şekli tek elden (bir kişi tarafından) yönetilebileceği gibi iki ye bölünebilir. Bunun adı ise İngilizcede Hard Facility Management (Hard FM) yani teknik konuların dahil olduğu ve Soft Facility Managemenet (Soft FM) temizlik, güvenlik, müşteri ilişkileri, atık yönetimi gibi konuların dahil olduğu iki yapı/görev olarak ayrılabiliyor.

Tesis yöneticisi, tesisin normlara ve şirket politikasına uygun olarak hizmet sunmasını garanti etmesinin yanında bu süreçlerdeki finansman kaygılarından da sorumludur. Her ne kadar finansman konusu bir tesis yöneticisi için birincil görev olmasa da finansal bakış açısında sahip olmalıdır.

Tesis yöneticisi, tesisteki değişik disiplindeki sistem ve hizmetlerden sorumlu olması gibi geniş bir yelpazesi olmasının yanında bu yelpazeyi yine geniş bir paydaş ile paylaşmaktadır. Aşağıdak açıklamalarını yapacağım mülk yöneticisi ve varlık yöneticisi ile çok yakın çalışmasının yanında işin tabiatı gereği, kiracı (tenant), visitor (ziyaretçi), yüklenici (contractor) veya satıcılarla (vendor) da temas ve iletişim halindedir. Bina Sahipleri ve Yöneticileri Derneği eski başkanlarından Marc Fischer’in tesis yöneticisinin bu yelpazede davranış şeklini çok net şekilde aşağıda tanımlamıştır.

“It’s knowing what to say and when and how to say it. Recognize that you may be talking to the CEO one minute and a contractor the next, and after that it could be a visitor to the building who’s upset about something.”

“Tesis Yöneticisi neyin, ne zaman ve nasıl söylenmesi gerektiğini bilmelidir. CEO ile konuştuktan sonra bir yüklenici firma ile ve hemen sonra herhangi bir şeyden memnun olmayan bir ziyaretçi ile konuşuyorken kendinizi bulabilirsiniz.”Marc Fischer (BOMA International)

Bu yukarıdaki tanım da bir çok kez benim başıma geldiğinden Fischer’in ne demek istediğini çok iyi anlayabiliyorum. Çok teknik konuda uzmanlar ile bir proje veya çalışma yürütürken, bir kiracının sorununa çözüm bulmak için çok daha yüzeysel davranma ve hemen akabinde tuvaletlerdeki temizliklerden memnun olmayan bir müşteri ile konuşmak çok olası. Bunun için bir tesis yöneticisin insan ilişkileri ve iletişimi kuvvetli olması gerektiğinin yanında, farklı seviyelerden veya tiplerden paydaşlar ile nasıl konuşulması gerektiğini bilmesi gereklidir.

Mülk Yönetimi (Property Management): Tesis veya tesislerdeki yönetimi bütüncül bir bakış açısıyla görmek ve yönetmek şeklidir. Ana amacı yine tesis yönetiminde olduğu gibi tesisi/tesisleri güvenli, güvenilir ve verimli kılmaktır. Bu konuda tesis yönetimi ile karıştırılabilir ama aşağıdaki açıklamalarım farklılıkları göstereceğini umuyorum.

Mülk yönetimi aslında mülkü bir bütün olarak yönetmeyi görev bilir ve bunu mülük sahibi adına yürütür. Eğer mülük içerisinde kiracılar varsa bu aradaki bağlantıyı yine mülk yönetimi üstlenir. Mülk yönetimi işini ifa eden göreve de aslında mülk yöneticisi (property manager) denmekle beraber bunu aslında sadece “yönetici” (manager) olarak adlandırmak ta pek yanlış olmayacaktır. Tam olarak olmasa da bu bir AVM ise AVM Müdürü, bir hastahane ise Hastahane Müdürü veya bir komplkes yapı ise Operasyon Müdürü gibi isimler ile adlandırmak yanlış olmayacaktır. Görev adlarında karışıklıkların ve bir standardın olmadığını göz önüne almamız gereklidir. Bazen bir mülk müdürü, tesis müdürünün yaptığı işi yapabiliyor olması bu içeriklerin değiştiği anlamına elbette gelmeyecektir.

Mülk yöneticisi, tesis yöneticisin sorumlu olduğu alanların dışında kiralama ve kiracılar ile olan ilişkilerden de sorumludur. Tesis yöneticisi ile arasındaki ilişki belirlenmiş bütçenin uygulanması konusunda olması ile beraber kiracılar ile ilgili yasal ve iş sorumlulukları bulunmaktadır. Mülk yöneticisi kiracısını, ziyaretçisini memnun etmelidir. Bu bağlamda gerekli aktivitelerin ve hizmetlerin sağlanmasını üstlenir.

Kiranın toplanması gibi mülk sahibinin menfaatine olan tüm süreçleri mülk yönetimi üstlenir. Varlık yöneticisi ile her zaman yakın ilişkidedir ve mülkün sahibinin o mülk için finansal hedeflerine ulaşması için gayret gösterir. Kısaca amacı, güvenli, güvenilir ve verimli bir mülk olmasını sağlarken mülk sahibinin o mülk için biçmiş olduğu hedefleri gerçekleştirmektir.

Mülk yöneticisi genel hizmet ve servis kalitesi, kiracı ilişkilerinin yanında münkün/mülklerin yasal, sosyal ve çevresel sorumluluklarını da üstlenmiştir. Yasal olarak uyulması gereken kurallar veya düzenlemeler, sosyal sorumluluk projeleri, çevresel kaygılarla gerçekleştirilecek projeler aslında mülk yöneticisinin soumlulukları içerisindedir.

Varlık yönetimi (asset management): Varlığın veya varlıkların bütünsel olarak o varlığın sahibine ne kazandırdığı ile ilgilenen birimdir. Yani sonuca (karlılığa) odaklıdır. Tabi bu mantalitede elbette tesis yönetimi ve mülk yönetimi ile birlikte çalışır.

Varlık yönetimi yukarıdada bahsettiğim gibi varlık ile ilgili ana sonuca odaklanır. Bu minvalde mülk yöneticine benzese de ayrıştığı nokta günlük yönetimin içinde olmayışıdır. Kârlılık peşindedir. Her ne kadar mülk yönetimi ile çok benzer olsalar ve her ikisinin asıl amacı kârlılık olsa da varlık yönetimi birinci sıraya “kârlılık”, mülk yönetimi ise “hizmet kalitesini” koyar.

Varlık yönetimini yapanlar varlık yöneticisi (asset manager) olarak adlandırıldığı gibi daha çok finansal altyapısı ve bakış açısı olması istenilir. Nitekim asıl amacı kâr olan bir pozisyonun finansal bilgisinin olması “must” gereklidir. Varlık yöneticisi kârlılık peşinde koşarken gelirler ve giderler (income-expenses) elbette çok önemlidir. Bu dengeyi mülk ve tesis yöneticileri ile kurmalı ve sağlamalıdır. Bu açıdan gelir kısmında mülk yöneticisi ile, gider kısmında ise tesis yöneticisi ile çok yakından çalışmalıdır.

Varlık yöneticisi herhangi bir varlık, fizibilite aşamasında araştırmasını yapmalı, fayda, zarar, gelir ve gider dengelerini oluşturmalıdır. Varlık yöneticisi bir varlıktan maksimum gelir (kâr) elde etme peşindedir. Bu açıdan kiralamadan, yeni bir cihaz/sistem yatırımına tüm harcamalara ve aksiyonlara paydaş olmalıdır. Nitekim amacı varlıktan maksimum kazancı elde etmektir. Bu çerçevede bir tesis yöneticisi gibi sistem/cihaz bakımlarına kadar düşünmesi gereklidir. Nitekim bakım sistem/cihaz ömrünü uzatır ve harcamaları azaltır. Hizmet kalitesinin sağlanabilmesi ve varsa kiracı/ziyaretçilerin memnun kalması için hem tesis yönetcisi hem de mülk yöneticisi ile birlikte çalışır ve bu sistemlerin optimize edilmesine katkı sunar.

Mülk yöneticisi bazı durumlarda raporlamalarını varlık yöneticilerine yapmaları ile beraber tesis yöneticisi genelde mülk yöneticine raporlama yapmaktadır. Her ne kadar bu tanımlamalar ile birlikte sorumluluklar ve yetki alanları ayrılmış olsa da bir çok durumda biri, diğerinin işini yapabilmekte ve hibrit modeller ile çokça karşılaşmaktayız.

Tüm tanımlamaları yaptıktan sonra kısaca ve daha kolay anlaşabilmesi için madde madde yazmakta fayda var.

Tesis Yönetimi (Facility Management)

• Hizmet yönetimi yapmaktadır
• Amacı güvenli, güvenilir ve verimli bir tesis oluşturmaktır
• Yetki alanı içindeki finansal yönetimi yapar

Mülk Yönetimi (Property Management)

• Hizmet yönetimini mülk sahibi adına tüm mülk için yapmaktadır
• Kiracı, ziyaretçi ile mülk sahibi arasındaki bağlantıyı kurar
• Yasal, sosyal ve çevresel sorumlulukları taşır

Varlık Yönetimi (Asset Management)

• Varlığın kârlılığına odaklıdır
• Gelir, gider ile hizmet kalitesinin dengesinden sorumludur
• Yatırımları ve elde edilecek faydayı düşünür

Tesis Yöneticisi ile Mülk Yöneticisinin 3 farkı (What is the difference between facility manager and property manager?)

• Tesis yönetcisisi kiralama, kira toplama gibi mülk sahibi ve kiracı arasındaki finansal konulara girmez.
• Mülk yöneticisi servis ve hizmetlerin kalitesinin üst seviyede olmasını ister ama direkt olarak sorumlu değildir.
• Bir nevi mülk yöneticisi, tesis yöneticisinin görev kapsamını bir hizmet gibi diğer paydaşlara sunar.

Tesis Yöneticisi ile VarlıkYöneticisinin 3 farkı (What is the difference between facility manager and asset manager?)

• Tesis yöneticisi kendi bütçesini belirler ve buna sadık kalır, varlık yöneticisi ise bu bütçenin mülke katmış olduğu faydayı hesaplamakla yükümlüdür.
• Tesis yöneticisi verimlilik peşindedir, varlık yöneticisi kârlılık peşindedir.
• Varlık yöneticisi mülke kâr-zarar penceresinden bakar, tesis yöneticisi mülke, hizmet verilen yer olarak bakar.

Mülk Yöneticisi ile Varlık Yöneticisinin 3 farkı (What is the difference between property manager and asset manager?)

• Mülk yöneticisi kira toplama, kiracı, müşteri ilişkileri yönetmek gibi operasyonel görevleri vardır, varlık yöneticisin bu konuda hassasiyeti vardır ama görevi yoktur.
• Varlık yöneticisi bütçe oluşturulurken kâr-zarar dengesine bakar, mülk yöneticisi bütçeye sadık kalma koşulu ile devamlılığa bakar.
• Mülk yöneticisi, mülk sahibinin paydaşlar karşısında temsilcisi gibidir. Varlık yöneticisi görünmeyen yapıda çalışır.

Özellikle enerji hesaplamaları yapılırken kullanılan olgulardır cooling degree days (CDD) ve heating degree days (HDD). Türkçe isimlendirecek olursak soğutma gün derecesi, ısıtma gün derecesi. Soğutma gün derecesi bir gündeki ortalama (en yüksek ile en düşük) sıcaklığın belirli bir sıcaklığın üzerine çıktığı kadarının hesaplandığı sayıdır. Bu belirli derece Meteroloji Genel Müdürlüğü‘ne göre 22ºC. Yani eğer herhangi bir yaz gününde en düşük sıcaklık ile en yüksek sıcaklığın toplamının ikiye bölümü 22’den büyük ise o kadar CDD.

Örnek verelim efendim: İstanbul Göztepe için 3 Ağustos 2018 Cuma günü en düşük sıcaklık 25ºC (saat 03:20), en yüksek sıcaklık ise 32ºC (saat 15:20, tam tesadüf olmuş). Ortalamaları 28,5ºC. O zaman 3 Ağustos Göztepe için CDD 6,5 oluyor.

Aynı CDD referans noktası ise Amerigalarda ve Avrupada farklı alınıyor. Genellikle kabul edilen derece 65ºF yani 18ºC. Eğer 18ºC’yi kabul edersek 3 Ağustos Göztepe için CDD 10,5 olacaktı. (kaynak; wunderground)

Isıtma gün derecesi de aynı şekilde hesaplanmakta.  Bu sefer Meteroloji’nin değeri 15ºC. Yani 15ºC’nin altında olan ortalama değerlerin farkı alınıyor. Yine Amerigalar ve Avrupa için değişik. Onlar hep 18ºC’yi kabul etmekteler. Yani 18ºC’nin üzerinde ise CDD hesaplamasına 18ºC’nin altında ise HDD hesaplamasına dahil ediliyor.

Şimdi Florya İstasyonu’nun yıllık CDD değeri Meteroloji Müdürlüğü’ne göre (2017 için) 255, ancak 18ºC’ye göre hesaplarsak 878. Aynı şekilde HDD 1662, 18ºC’ye göre hesaplarsak 1615.

2017* yılı için;
CDD (22ºC’ye göre): 255
CDD (18ºC’ye göre): 878
HDD (15ºC’ye göre): 1662
HDD (18ºC’ye göre): 1615

2018 yılı ilk 7 ay için;
CDD (22ºC’ye göre): 170 (Bu veriye göre 2018 %37 daha sıcak geçmiş)
CDD (18ºC’ye göre): 544 (Bu veriye göre 2018 %23 daha sıcak geçmiş)
HDD (15ºC’ye göre): 964 (Bu veriye göre 2018 %6 daha soğuk geçmiş)
HDD (18ºC’ye göre): 913 (Bu veriye göre 2018 %23 daha sıcak geçmiş)

2017 yılı ilk 7 ay için;
CDD (22ºC’ye göre): 124
CDD (18ºC’ye göre): 442
HDD (15ºC’ye göre): 905
HDD (18ºC’ye göre): 1192

hesaplamalar için kaynak; http://www.degreedays.net
fotoğraflar için kaynak: https://pixabay.com ve https://unsplash.com/

In English;
We need to know some wheater data while we are working on energy efficiency calculations. Cooling degree days (CDD) and heating degree days (HDD) are some of them. CDD is the number of degrees that a day’s mean temperature is above 18ºC. The sum gives us to CDD number. For example, if a day’s mean temperature (lowest and highest temperature mean) is 25ºC, the CDD is 7. HDD is vice versa. If the day’s mean above 18ºC, the difference is HDD. For example, If the day’s mean temperature is 15ºC, so the HDD is 3. It is easy to compute. So these terms are useful to calculate energy needs. If the CDD point is high, you must turn on your air-conditioner so much. In the wintertime, if HDD is high, you must turn on your heating device so much.

Basit şeyleri karmaşık sistemler gibi incelemek, araştırmak ve anlatmak acayip hoşuma gidiyor. Saatlerce çok basit bir konu üzerinde de olsa konuşmak (goygoy yapmak değil) zevk veriyor. Ancak bilgi dolu olmalı, dinleyene bir şeyler katabilmeli. Bilinmeyenin veya farkında olunmayanın söylenmesi, farkına vardırılması. Bu sebepten bu yazıyı ele aldım. Bir kaç nedenim daha var aslında. Örnek vermek gerekirse, evimdeki termosifonun soğuk su giriş bağlantısını kestiğim zaman içinde 65 litre su olmasına rağmen sıcak su kısmından hiç su gelmemesi gibi. İçinde o kadar su var aslında aksın ya, spiral borudan aşağı. Neden akmıyor? O kadar litre su ne yapıyor tankın içerisinde. Yok illa orada duracak. Bunun nedeni ise yukarıdaki ve aşağıdaki görselleri biraz inceleyince ortaya çıkıyor. Evet efendim soğuk su girişi cihazın altından olmasına rağmen sıcak su çıkışı cihazın üst kısmından olmakta. Her ne kadar biz termosifon ‘kardeşi’ karşımıza alıp baktığımız zaman her iki borunun (kırmızı ve mavi) cihazın altından çıktığına şahit olsak ta, sıcak borusu aslında iç kısımdan tepeye doğru uzanmakta. İlk fotoğraf Arçelik markalı bir termosifon. Kullanma kılavuzundan aldım görseli. Aşağıdaki görsel ise MEGEP‘in kitabından aldım.

Evet, o zaman açıkça söyleyebiliriz ki sıcak su kısmından akan su aslında soğuk suyun basıncı marifeti ile akmakta. Eğer evimizin soğuk su giriş vanasını kapatırsak termosifonun içinde su olsa dahi musluklardan su alamayız. Bu da demektir ki sular kesildiği zaman, bizim termosifon 80 litre, 65 litre onun içindeki su ile yıkanırız diye düşünmeyin. Yıkanamazsınız! Soğuk su girişinde basınç olacak ki sıcak su borusuna basınçlı su gitsin.

Ülkemizdeki termosifonlar yukarıda görünen tiplerde ve şekillerde. Yurt dışında, daha doğrusu enerjiyi verimli kullanan ülkelerde elektrikli termosifon pek yaygın değil. Nedeni ise basit; termosifonların elektrik enerjisini biraz hoyratça kullanmaları. Nitekim 65 litre bir cihaz içinde 1,8 kW gücünde elektrikli rezistans var. Oysa güneş enerjisine akuple bir sistemde veya ısı pompalı bir sistemde çok daha az elektrik enerjisi ile iş görmek mümkün. Kullanılan termosifonlar ise bizimkilerden biraz farklı. Cihazlar genelde daha büyük kapasiteli, ki bu banyo yapma alışkanlığı ile doğru orantılı olduğunu düşünüyorum. Cihazlar büyük olduğundan duvar yerine yere oturtmalı. Giriş çıkış (sıcak-soğuk) boruları ise haliyle cihazın üzerinden çıkıyor. Aşağıdaki görselde 3 adet çizim görünmekte. Çizimlerde soğuk suyun aşağıdan girdiği ve ısınan suyun tabiatıyla yukarı yükseldiği görülmekte. Isınan su en tepede bulunmakta ve musluk açıldığı zaman tank içerisinde soğuk suyun oluşturmuş olduğu basınç sebebi (normal şartlarda 2-3 bar) ile sıcak su dışarı çıkmakta. Ancak 3 çizimde de görüleceği üzere ısıtıcı rezistans 1 değil 2 adet. Biri yukarıda diğeri ise aşağıda yer almakta. Üstte bulunan (upper heating element) rezistans suyu istenen sıcaklığa getirmek için gerekli olan ana ısıtıcı görevi üstlenmekte. Suyun daha soğuk ve ilk giriş kısımında yer alan nispeten daha küçük rezistans ise (lower heating element) zamanla termostat ayarından düşen suyu ısıtmak ve az kullanım olmasında devreye giren ısıtıcıdır. Böylece küçük ısıtmalarda büyük rezistans değil de küçük rezistans devreye girmektedir. Böylece direkt soğuk su ile kısa zamanda ve küçük rezistans işlem yapmaktadır.

Peki termosifon kullanımında nelere dikkat etmeliyiz. Daha verimli nasıl kullanabiliriz. Paramızı çöpe atmamak açısından. Ayrıca her şey para değil elbet. Yeterince ve hatta çok fazla paramız olsa dahi gereğinden fazla kullanılan enerji başkasının hakkı olduğu gerçeği yadsınamaz. Bizim hoyratça harcamış olduğumuz fazla miktar başkasının kullanması gereken miktar.

1. Özellikle “miks” diye tabir edilen aç-kapa bataryalarda genellikle ortada açma gibi bir durum söz konusu. Üstelik bir çoğunun alt bağlantıları nasıl yapıldığı bilinmediğinden veya montajının da dezavantajı ile sıcak-soğuk kısmının ayırt edilememesi sebebi ile soğuk yerine sıcak tarafından açılması mümkün. Sıcak tarafından bataryayı açtığımız için anında termosifondan sıcak çıkmakta ve yerine soğuk su girmektedir. Normal bir miks bataryanın dakikada 12 litre su akıttığını baz alırsak en az 30 saniye sonra sıcak geldiğini fark eder ve soğuğa çevirirsek arada 5 litre su termosifondan çıktı 5 litre su ise girdi demektir. 5 litre suyu ısıtmak için 0,0486 kwh elektrik enerjisi gerekmektedir. Günde 10 kez bu hata yapılsa haftada 2 TL’ye yakın boşu boşuna su harcamış oluruz ki bu ayda 8 TL yılda ise 96 TL yapar. Hiç gereksiz yere sadece yanlış batarya açmaktan kaynaklı yılda en az 96 TL gitmekte. Bunun için miks batarya yerine çift kollu, termostatik bataryalar kullanmak daha mantıklı.
2. Küveti su ile doldurmak yerine kısa duş almak. 5 dakika duşta kalmak ile 10 dakika banyo yapmanın arasında iki kat fark var. 5 dakikada yaklaşık 50 litre su harcanırsa 10 dakikada 100 litre su harcanmaktadır. Aradaki fark ise haftalık 3 TL civarında yıllık ise 156 TL yapmakta. Gerek yok!
3. Termosifonu uygun yere montaj etmek. En çok sıcak su kullanılan banyo ve mutfaktan uzak bir yere (mesala balkon) montaj edilen cihaz ekstra su harcamakta. Nitekim aradaki boru boyunca suyun önce akması gerekiyor. Aynı şekilde kapatılan musluğun ardından boru içindeki sıcak su kalmakta. Termosifon bu dediğim yerden boru uzaklığı 20 metre olsa, kullanılan borunun ise 1/2″ olduğuna göre arada 6,3 litre su kaybolmakta. Birinci maddedeki hesaba benzer bir hesapla yılda en az 100 TL gibi bir kayıp söz konusu.

Daha fazla uzatmak istemiyorum çünkü 10 maddeyi geçecek gibi. Sadece 3 maddeden her zaman karşılaştığımız hepimizin yaptığı basit hatalar neticesinde yılda 356 TL tasarruf etmek mümkün. Bunu bizim apartmanda düşünürsem 36 daire var. 36×356= 12.816 TL yapıyor. Neredeyse 13 Bin TL. Bu para ile kapıcının parası çıkmış oluyor. Hemde suya sabuna dokunmadan. Biraz kinayeli oldu, hiç bir şey yapmadan. Sadece yapmamamız gerektiği halde yaptığımız hamlelere dikkat ederek bu kadar tasarruf. İşi biraz daha ajite edeyim. Sitede 9 blok var. 9 x 12.816= 115.344 TL Evet inanması güç ve şaka gibi geliyor insana. Sadece oturduğum sitede 115 Bin TL gibi bir müsriflik var. Şu aşağıdaki arabanın orta sınıf donanımlısını almak işten bile değil.

Not: Rakamlara kendim bile inanamayıp 2 kez kontrol ettim. Tüm siteye bunları anlatsam acaba bana Volvo V40 CC alırlar mı?

Not II: Yazının başlığını yazı bittikten sonra Termosifon nasıl çalışır? Suyu nasıl verir? dan Termosifondan Volvo V40 Cross Country Çıktı olarak değiştirdim.

Ülkemiz güneş zengini bir ülke diyebiliriz. Ancak kullanım oranına bakıldığında aynı zenginliği ne yazık ki göremiyoruz. “Dere akar, Türk bakar” diye meşhur bir söz var ya işte o misal. “Güneş vurur, Türk durur” Bu sözü de ben söyleyeyim bari. Ülkemiz güneş kaynaklı elektrik üretimine son derece müsait olmasına rağmen şu an ki durum hüsran. 2014 yılı itibari ile kurulu gücümüz 40 MW. Güneş ışınım gücü bizden %60 daha az olan Almanya’nın kurulu gücü ise 38.359 MW. Aradaki fark ise şaka gibi. Küsuratının küsuratı kadar bile yokuz. Adamların onlar hanesi 59 MW bizim tüm gücümüz 40 MW. Üstelik bize gelen güneşin %40’ı oraya vuruyor. Doğru orantı ile bizim güneşten kaynaklı kurulu gücümüzün 95.897 MW olması gerekiyor. Ancak bu rakamı 3023’te bile göreceğimiz şüpheli. O tarihe kadar zaten bu yazıyı okuyan hiç kimse yaşamayacak.  Almanya’nın güneş haritası hemen altta. İki görselden de hemen anlaşılacağı üzere Almanya’nın güneş için en verimli kesimleri olan güney kısımlarında yıllık ışınım oranı 1350 kWh/m² iken Türkiye’nin en verimsiz uç bölgelerinde bile 1400 kWh/m² ile daha fazladır. Ancak ne hikmetse güneşten elde ettikleri elektrik miktarı bizim tam 1.000 (yazıyla bin) katımız.

Avrupa’da güneş konusunda İspanya, İtalya, Yunanistan gibi ülkeler ile birlikte en zengin ülkeler olduğumuz bir gerçek. Ancak karşılaştırmada hepsinden geriyiz. Norveç‘in önündeyiz çok şükür. Çünkü onların hiç güneşi yok. Ancak adamlar inat etmiş bu sefer de güneş panellerinin içinde kullanılan silikon hücrelerini dünyadaki en büyük üreticisi konumuna gelmişler. Aşağıdaki listede biz yokuz ama 40 MW ile 20. sıradan giriş yapmamız lazım listelere. Potansiyel bakımından ilk 3 ancak üretim bakımından 20. sıra. Dokuzuncu sırada yer alan Romanya‘nın yıllık 49 MW üretimden birden 1.000 MW a çıkması ise takip edilmesi gereken bir atraksiyon. Devletin yeşil sertifika programı ve teşvikleri ile birlikte bu patlama yaşanmış. Aynı durum şu an Türkiye için de biraz geçerli. Ancak durum biraz farklı. Romanya’nın yeşil sertifika programı biraz daha teferruatlı. Ürettiğin elektriği satma üzerine kurulu bir sistem, bizdeki gibi. Yenilenebilir kaynaklardan elektriğini üret ve sat. Üstelik kaynakların cinsine göre alacağın GC (green cerfiticate) daha fazla. Yani daha fazla yeşil elektriği daha ucuza millete satabilirsin. Örnek olarak rüzgardan 2 GC kazanıyorsan güneşten 6 GC kazanıyorsun ve daha çok satabiliyorsun. Güzel bir sistem. Ülkemizde de bu mantıkla küçük küçük derelere bir çok HES yapıldı ve halen yapılmakta. Böyle bir puanlama sistemi bildiğim kadarı ile bizde yok. Romanya’da yeni HES’lere 3 GC puanı, son teknoloji ile yenilenmiş HES’lere ise 2 GC puanı veriliyor. Tabi güneş enerjisindeki 6 GC puanına göre nispeten az. Türkiye’de de aynı durum söz konusu olmuş olsa idi yatırımcılar güneş tarafını seçmeleri daha muhtemeldi diye düşünüyorum. Türkiye’nin de yenilenebilir enerji politikaları gözden geçirilmeli ve daha köklü iyileştirmeler yapılmalı.

Isı pompası son yıllarda adından sıkça söz ettiren bir cihaz. Özellikle enerji verimliliği denildiği zaman akla neredeyse gelen ilk üç-beş cihazdan birisi. İngilizcesi heat pump olan cihazın birebir çevirisi ısı pompası güzel bir kelime. Kanaatimce de bu Türkçe isim absürt durmuyor, gayet başarılı. Bu kadar edebiyat yaptıktan sonra ısı pompasının ne olduğuna gelsem iyi olacak.

Isı: Bir enerji çeşididir. Fotonların ve moleküllerin hareketleri ve etkileşimleri sonucu ortaya çıkmaktadır.

Pompa: Hava veya bir başka akışkanı bir yerden başka yere taşımaya yarayan araç. Yani bu işi yaparken zorla yapmakta. Gönül rızası ile değil. Gönül rızası ile olsa araç veya aracı kullanmaya gerek yok. Direkt giderdi zaten.

Bu iki tanım neticesinde şunu anlıyoruz ki ısı pompası makinesi, ısının bir noktadan diğer noktaya zorla, bir aracı kullanılarak götürülmesi işini yapan makinedir.

Termodinamiğin ikinci kanunu der ki;

Soğuk bir cisimden, sıcak bir cisme ısı akışı olmaz. Normal yollarla olmaz ama zorlama ile olabilir. Değişik yöntemler kullanarak olabilir.

Evet o zaman ısı pompası tanımı aklımızda şekillendi sayılır. Isı pompası ısıyı taşıyan, ona aracı olan bir makine.

Yukarıdaki şekilden yardım alarak özetle bir ısı pompasını anlatmaya çalışacağım. 1 numara kompresör, 2 kondanser (yoğuşturucu), 3 genleşme vanası, 4 evaparatör (buharlaştırıcı). Arada görünen ince borular ise içinde güzel bir akışkanın dolaştığı bakır borulardır. Güzel akışkanımıza daha teknik bir isim verecek olursak soğutucu akışkan (SA) diyebiliriz. Kompresör adından da anlaşılacağı üzere akışkanı sıkıştırır (ingilizce compress: sıkıştırmak) Sıkışan akışkanın yönü 2 numaraya yani kondansere doğrudur. Burada sıkışmış, içi içine geçmiş akışkanın basıncı yükselir. Nitekim en basitinde PV=nRT lise kimya derslerinde görmüşüzdür. Buradan bile yola çıkarsak V hacim sabit, bakır borular ve metal alaşım kondanser tamamen kapalı ve hacim sabit. n mol sayısı, akışkanda herhangi bir azalma veya artırma olmadığından bu da sabit. R adı üstünde gaz sabiti, sabit oğlu sabit. O zaman eşitliğin (PV=nRT) basıncını (P) yükseltirsek yükselebilecek tek şey kalıyor formülde. O da sıcaklık, yani T. Kompresör görevini yaptı basıncı ve sıcaklığı yükseltti ve kondansere (yoğuşturucuya) gönderdi. Kondanser burada ısıtmak istediğimiz alanda olan bir makine parçasıdır. Evimizde kullandığımız klimanın duvarda yer alan iç ünitesini içi. Buraya borularla gelen akışkan (güzel akışkan, soğutucu akışkan) iç oda havası ile bir serpantinde karşılaştırılır. Nispeten soğuk olan oda havası akışkandan ısı alır. Yani termodinamiğin ikinci yasası güzel bir şekilde burada işler. Hatta buna bir fan da eklersek bu ısı transferi çok daha hızlı olur. İç ünite fanı oda havasını emerek bakır boru sarmalı ve serpantini üzerinden geçirir. Bu esnada boru içerisindeki aşırı sıcak akışkan ısısını havaya verir ve havanın ısınmasını sağlar. SA biraz da olsa soğumuştur ve buharlaşacak hali yok ya yoğuşmaya başlamıştır. Yoğuşma (ingilizce condense: yoğuşmak) yapmıştır. Hemen sonraki durak; genleşme vanasına sıra gelmiştir. Genleşme vanasının görevi ise akışkanın basıncını düşürmek ve dolaysıyla sıcaklığının da düşmesini sağlamak. Basıncı ve sıcaklığı düşen sıvı haldeki akışkanın son durağı buharlaşma ünitesi. Yani evaparatör (buharlaştırıcı) Burada soğutucu akışkan dış bir kaynaktan ısı alarak gaz fazına geçer. Bu dış kaynak hava olabileceği gibi, su veya toprak ta olabilir. Nitekim evlerimizde kullandığımız klimalarda bu dış kaynak havadır. Bazı bölgelerde ise bu buharlaştırıcı ünite toprağa gömülerek, toprak ısısından faydalanılır. Bu seferde toprak kaynaklı ısı pompası (geothermal source heat pump, GHP) olmuş olur. Havadan ısı alan hava kaynaklı ısı pompası (air source heat pump, ASHP), sudan ısı alan ise su kaynaklı ısı pompası (water source heat pump, WSHP) diye adlandırılır. Evet artık dış kaynaktan ısı alarak gaz fazına geçen akışkan, tekrar ilk çıktığı yere, kompresöre girebilir. Sonrasında ise çevrim aynı şekilde tekrarlanmakta.

Yukarıdaki paragrafta ısı pompası çevriminin aşama aşama, durak durak nerelere uğradığı ve ne gibi durumlar ile karşılaştığını anlattım. Dört ana durakta görevini tamamlayan soğutucu akışkan bir yerde (buharlaştırıcıda) ısı alarak buharlaşıyor, bir yerde (yoğuşturucu) ısısını vererek yoğuşuyor. İki kez ısı alma verme olayı yaşanıyor. Bir yerde (kompresör) sıkıştırma, diğer bir yerde (genleşme vanası) ise genişletilme olayına maruz kalıyor.

Şimdi +1 vites akademik atlayalım.

İlk görselde tüm ekipmanlar ayrıntılı bir şekilde yer almıştı ve görevlerini anlatmıştım. Aynı çevrimin esas oğlanı, güzel akışkan, soğutucu akışkandan bahsedeyim biraz. Üstteki görselde daha güzel resmedilmiş. Soğutucu akışkanımızın ismi R410A. Akışkanın en büyük özelliği ise yukarıdaki çizimden de açıkça anlaşılabileceği gibi, 12°C’de (882 kPA) gaz halinde olabilmesi. Oysa aynı basınçta yaşam kaynağımız su sıvı fazındadır. Su bu basınçta yaklaşık 98°C sıcaklığında gaz fazına geçer. O zaman düşük sıcaklıklarda gaz olabilen, kızgın buhar olabilen bu akışkana güzel akışkan demek yanlış olmaz. Teknik ismi ise soğutucu akışkan (coolant, refrigerant)  Kompresörün akışkanı 2516 kPA basınca ve  65°C sıcaklığa çıkardığını görüyoruz. Bu durumda akışkanımız kızgın buhar Bölgesindedir. Soğutucu akışkan R410A’nın termodinamik tablolarına ulaşmak için buraya tıklayabilir, bu basınçlarda ve sıcaklıklarda akışkanın hali vakti nasıldır görebilirsiniz. 65°C sıcaklığındaki akışkan serpantin içerisinden geçerken odadaki hava bir fan yardımı ile bu serpantine girip çıkması sağlanır. Genişletilmiş ısı transferi yüzeyleri sayesinde nispeten daha soğuk oda havası, aşırı kızgın haldeki akışkanın ısısını alır. Kendi ısınır (sıcaklığı artar) soğutucu akışkanı ise bir miktar soğutur. Görselden görüleceği üzere 65°C girip 37°C çıkıyor. Ardından genleşme vanası basıncını ve sıcaklığını düşürüyor. 882 kPA ve 7°C civarına. Oradan buharlaştırıcıya girerek hava kaynaklı ise dış havadan, su kaynaklı ise sudan ısı alarak akışkan buhar fazına geçiyor. Akışkanımızın sıcaklığı artık 12°C civarında oluyor. Akışkan artık buhar fazında ve kompresöre tekrar girmeye hazır. Orada superheat ve subcooling var. Ona şu an hiç girmiyorum yazı çok uzadı. Daha sonra girebilirim.

Yukarıdaki şekilde tüm anlattıklarımızın bir özeti var aslında. Olay özetlenmiş. Soğuk ortamdan ısı alınarak, sıcak ortama veriliyor. Ancak ilk başta ne demiştik, termodinamiğin II. yasası böyle bir şeyin olmasının imkansız olduğunu söylüyor. Isı hiç bir zaman soğuk ortamdan sıcak ortama akmaz, gitmez. Haklı da. Kışın sıcak evimizin penceresini açsak odamız ısınmaz, soğur. Bunu bilmek için termodinamikçi olmak gerekmez. Peki o zaman nasıl oluyor? Evet yukarıdaki şekilde “W” diye gösterilen bir iş girişi olmakta. Bu “W” işi kompresörün sisteme verdiği iş. Kompresör ise en basit tabirle elektrik ile çalışır. Elektrik ile çalışan kompresör “W” işini yaparak soğuk ortamdan sıcak ortama ısı transferini sağlıyor. Bunu zorla yapıyor, bir nevi pompa mantığı. Doğal haline bıraksak akmayacak ısıyı, zorla, aracı kullanarak yapıyor. Bunun için bu makinenin ismine ısı pompası deniliyor. Isıyı bir noktadan diğer bir noktaya taşıyor ve bunu zoraki yapıyor. O zaman ısı pompası ismi gayet yerinde ve başarılı bir tanımlama.

Isı pompasını anlatırken aslında klimayı da anlatmış olduk. Anca ona da daha sonra kısaca değineceğim.

Aşağıda yakıt karşılaştırması yaptığım bir tabloyu da ekledim. Görünen o ki kışın ısınmak için Türkiye’de günümüz şartlarında (15 Ocak 2015) en mantıklı çözümler: Doğalgazla ısınma, hava ve toprak kaynaklı ısı pompası olduğu bir gerçektir. Odun ile ısınmada (tüm evin ısıtılması söz konusudur, sadece 1 oda değil) yılda 2,899 TL harcanırken, hava kaynaklı ısı pompasında (yani sıradan bildiğimiz bir klima, A Class) 1.528 TL, doğalgazlı kombide ise 1.303 TL ödememiz gerekiyor. (Bu hesaplamalar yuvarlak hesaplardır ve sistem dizayn maliyetlerinden bahsetmedim bile)